マンション管理会社の仕事とは

マンション管理会社の基本的な業務

管理会社に業務を委託するのは良いけれど、どこまでの業務を担当してくれるのか、よく分かっていない方も意外と多いのではないでしょうか。管理会社の仕事は契約内容によって違いはあるものの、基本的には以下の4つです。

わかりやすくいうと、毎日廊下がキレイに保たれていて、電球が切れたり、エレベーターが止まったり、水道が詰まったりしないのは、管理会社が業務を行っている証拠です。ちなみに、通常は住民の個人的な要望には応じられません。

業務委託のパターン

マンション管理会社の業務範囲は、前述した内容が中心ですが、委託パターンによっては自分たち管理組合側の業務になる場合もあります。パターンは3つあります。

全部委託

最も一般的で、多くのマンションがこの全部委託の形式をとっています。マンション管理に関する全てを任せるため、管理組合の仕事や役員の負担が軽くなります。ただ、その分コストがかかることと、管理を任せっきりになることで、住民の管理意識が薄れてしまうというデメリットもあります。

一部委託

管理会社も、清掃や点検は専門の業者に外注するのが普通です。全部委託の場合は、それをどこと契約するかなどもすべて含めて対応しますが、一部委託の場合は管理組合が外注先を決めて契約管理する必要があります。その分管理会社への手数料コストは削減できますが、業務負担が増えてしまいます。

また、コスト全体で考えた場合に、全部委託のほうが、素人である管理組合で外注先を決めるよりも、安くて良いところと契約してくれる場合も多いです。一概に、一部委託にすると管理費用が安くなるとは言い切れません。

自主管理

管理会社と契約せず、すべて自分たちで管理する形式です。住人に、マンション管理のスキルがある人物がいないと実現できない形式ですが、管理費用などを自分たちで設定することができるため、安くすることができます。

ただし、管理組合が修繕積立金を横領していたというような事件が発生しやすいのも、この自主管理です。個人に依存しすぎる自主管理は、実質管理がされていない無管理の状態になる場合も多く、リスクが高い方法でおすすめはできません。

管理会社は隣人トラブルにも対応してくれるの？

マンションなどの集合住宅で避けられないことといえば、隣人トラブルや共用スペースの使用マナーの問題です。このような問題が起きた時、管理会社はどのように関わってくれるのでしょうか。

マンションの住人が起こした問題やトラブルに関してですが、こちらはマンション管理会社の業務としては明確に記載されていません。管理会社の業務は基本的には上記4項目であり、ここに住人の個別対応に関しては記載されていないのです。このような場合の管理会社の役割としては、基本的にはトラブルを起こしている住民に直接是正を要求することではありません。

まずトラブルが発生したときは、その注意喚起の文書を理事会に提案します。それでも改善が見られないようであれば、トラブルを起こしている特定の入居者に対する書類を作成して、理事会経由で知らせます。

個別の事案に関して取り決めがされていない場合は、新たなルール策定に動くこともあります。このように、基本的に住民と直接やりとりを行うのは管理組合で、管理会社はその理事会のサポートを行うことが仕事になります。

管理会社との良好な付き合い方

管理会社に業務を委託しているのであれば、できるだけ管理会社とは良好な関係を築いておきたいものです。関係性が構築されていれば、いざという時に柔軟に協力してくれることもあるからです。管理組合と管理会社は利害関係でもあるので難しいところかもしれませんが、関係性の構築はなおざりにはできません。

ではどのように関係性を構築していくべきかというと、基本的にはコミュニケーションを大切にすることです。たとえば、管理会社が提案してきたことを真っ向から否定しにいったり、提案を受け付けないような雰囲気を作ってしまえば、管理会社側も管理組合とは距離を置こうとしてきてしまいます。これでは、いざという時に管理会社を頼ることができません。

ただ、任せっきりにしすぎて、管理組合の意思決定能力が薄れていってしまうと、全て管理会社の好きなようにされてしまうこともあります。そうではなく、管理会社の意見にはしっかりと耳を傾け、また業務を疎かにされるようであればその際は尻を叩くなどの適度な緊張関係をキープすることが重要なのではないかと思います。

 - 管理会社の基礎（管理会社の種類）