マンションを修繕したい！

大規模修繕の準備

マンションに住んでいれば、設備が徐々に老朽化し、大規模修繕が必要になってくることがあります。修繕は、だいたい10～15年ごとに行われることが多いようです。そのため、まずはその周期を踏まえた上で、その期間中にいくらを貯めなければならない、という試算を出します。

ここで貯めなければならないお金のことを修繕積立金といいます。ただ、建物が何年でどの程度劣化するのかというのは正確には判断ができないので、数年ごとに計画の見直しが必要になります。この計画を立てる際には、管理会社や設計事務所などに相談をするのがいいと思います。

そして、大規模修繕にあたっては理事会とは別に修繕委員会を組織することが一般的です。理事会に修繕の対応も任せると業務過多になってしまいますし、大規模修繕は数年単位でかかるものもあるので、任期が定まっている理事会とは別に組織をした方が都合がいいんです。

修繕委員会は、どこの業者に修繕を依頼をするのか選定して打ち合わせをしたり、住人に向けた説明会を開いたりする役割があります。ただ、最終的な決定権は理事会にあるので、そこを忘れてはいけません。また、修繕にあたっては専門的な知識を要することになるので、管理会社やコンサルタントなどに相談ができればなおよいでしょう。

大規模修繕の進め方

大規模修繕に向けて体制が整いました。では、そのメンバーが次に考えなければならないのは何をどこの業者に依頼しなければならないか、ということです。
マンションの修繕や改修には大きく3つのステップがあり、まずは「診断」、次に「設計」、最後に「工事」です。大雑把にまとめると、診断ではマンションが現在どのような状態なのかを把握します。設計は、修繕によってどのような状態にするのかを決めます。工事は、設計で決められたことに沿って作業を行います。

修繕工事にあたっては、これらすべてを管理会社に任せることもありますし、管理会社ではなく工事の業者に依頼することもあります。診断と設計に関してはコンサルに依頼し、工事だけを業者に直接依頼するような進め方もあります。それぞれメリット・デメリットがあるので、軽く整理しましょう。

大規模修繕をすべて管理会社に任せる

まずひとつ目の管理会社にすべて任せる方法ですが、こちらは理事会や修繕委員会の手間が省けるので負担を圧倒的に減らせるのですが、それだけ費用がかかります。多いところでは、自分たちだけで進める場合よりも管理会社にすべて任せた時の方が20～30％ほどコストがかかることもあるようです。

工事業者などもすべて管理会社が選定するために、質の部分でも費用面でも不安が残ります。ただし、管理会社に全て任せられるのであれば、修繕後のフォロー体制も整っている場合があるので、その点では安心できます。

大規模修繕をすべて工事業者に任せる

次に工事業者にすべて任せるパターンですが、こちらは先程述べた管理会社にすべて任せる方式と似ていますが、施工業者を管理組合が選定できる点でメリットがあります。この場合、施工業者としては他の施工業者に修繕工事案件を獲られないように、良い条件を提示してくれることが多いのです。管理会社にすべて任せる場合と比較すると、おおよそ20～30％ほどのコストダウンに繋がるとの意見もあります。デメリットとしては、管理組合が施工業者を自分たちで探し出し、自分たちで決めなければならないということです。

大規模修繕を外部のコンサルタント業者に相談する

最後に、一部をコンサルに任せるパターンですが、こちらは業界のことをよく知る専門家が中立的な立場で業者の選定などを行ってくれるため、全て管理会社もしくは工事業者に任せる方式の良いとこ取りをするようなイメージです。専門家のアドバイスを受けられつつ、安心して修繕工事のパートナーを選べるのでメリットはありますが、コンサルに支払う分の費用を捻出する必要が出て来る点はデメリットと言えるかもしれません。さらに、実は工事業者と繋がっていて、談合を前提にしている悪徳コンサルティング会社が時々ニュースになりますが、そのような業者に引っかからないように気を付けましょう。マンション管理会社に近いコンサルティング業者のほうが安心です。

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