うそ！うちの管理費高すぎ？管理費が高い理由と値上げ対策

あなたのマンションの管理費は適正価格？

マンション管理費の相場平均は以下で、全体の平均は1戸あたり10,661円です。

ただし、これより高いからといって適正価格ではないとは、一概に言えません。首都圏のマンションの管理費は、上記の全国平均よりはるかに高く、1戸あたり15,002円です。（出典／「首都圏新築マンション契約者動向調査」）

関東の、特に東京・神奈川の物件相場は、他府県に比べてかなり高騰しています。建物自体の価値が高いほど、管理費も高くなる傾向にあることが、管理費の平均を押し上げる一因となっています。

マンション管理費が高い理由

マンション新築時の管理費は、高く設定されています。特にデベロッパー系の企業なら、建設を行った企業のグループ会社が、はじめから管理を行うことが決定しているため、競合がおらず、価格競争が起こりません。

新築の時は、管理組合が管理会社を選ぶこともありませんので、管理会社の言い値で金額を決定することができるのです。ただし、新築を買いたい人にとっては、高すぎる管理費・修繕費だと、さすがにマンションのランニングコストがかかりすぎると判断されて、マンション自体が売れなくなってしまいます。

そのため、はじめは管理費を高めに設定し、修繕費を安めに設定することで、購入者にランニングコストは予算内だという判断をさせるのです。修繕費が数十年後に足りなくなるなんてことは、購入時には誰も予想していません。

また、管理費は基本的に築年数が長くなってきたからという理由で、高くなったりすることはありません。増額された場合は、他になんらかのトラブルを抱えている可能性が高いので、管理費の内訳を見直してみることが必要です。

マンション管理費の値上げ対策

管理会社を変更しなくても、ある程度管理費を減額できることもあります。ただし、サービス内容を一部押し下げなければいけない場合もありますので、本当にその手間を管理組合でカバーし続けられるのかについては、慎重に検討しましょう。

設備メンテナンスの契約内容を見直す

エレベーター・貯水槽などの設備のメンテナンスは、法定点検といって、定期的に行うことが法律で義務付けられています。ただし、管理会社はそれぞれ自社で対応したり、取引のある所定の業者へ委託していることがほとんどです。

設備メンテナンス費用が、今より安いところへ点検の委託先を変更すれば、その分の金額を浮かせることが可能です。管理組合によっては、設備の点検に詳しい組合員に、一部のメンテナンスを任せることで、大幅に費用を下げることに成功した事例もあります。

保険内容を見直す

マンションの保険といえば、火災保険です。まずは、火災保険が一年更新になっていないか確認しましょう。火災保険は、5年など複数年で契約できるものが多く、1年更新よりも値段も安くなる場合があります。同じ補償内容で、値段が安くなるなら迷わず複数年契約へ切り替えましょう。

保険料は、築年数によって査定されます。築年数が浅いマンションであれば特に、できるだけ長い期間の年数で契約すれば、保険料が上がっていく分を節約することが可能です。

電気設備、電力会社を変更する

マンション共用部の電気代が高すぎるということはありませんか？2016年から始まった電力自由化によって、電気代のより安い電力会社へ切り替えるということができるようになりました。廊下や共用部、街灯などの電気代は、管理費用として上乗せされますが、電力会社を変更するだけで、その金額が安く抑えられるかもしれません。

また、電気設備の見直しも管理費の節約に役立ちます。電気設備には、バイメタル式と電子ブレーカーがありますが、電子ブレーカーという設備へ変更すれば、電気代を安くできる可能性があります。

詳しい仕組みは省きますが、電子ブレーカーなら、電力会社が用意している料金プランの安い方の基本料金を適用させることができるからです。バイメタル式に比べて、初期費用は高くなりますが、２、３年で黒字化させることが可能です。

委託費の減額交渉をする

委託費とは、管理費の中で最も管理会社の利益になりやすい部分で、管理費全体からみても多くの割合を占めている部分です。委託費用の値下げ交渉は、元々高値で管理委託費を取っていることが多く、値下げの依頼が初めての場合は、比較的通りやすいといわれています。

住民にアンケートを取って、クレームが発生した内容をまとめて減額の理由にあげたり、他社へのリプレイスを示唆して減額させたりと、方法は様々です。例え値下げができなくても、管理会社は危機感を持つと思いますので、まずは交渉してみるのもありだと思います。

交渉に対して、誠実な対応がされなかったり、サービス内容に落ち度があるような場合は、管理会社を変更することをおすすめします。

 - マンション管理組合の本当の役割とは