修繕積立金が足りなくなる理由
修繕積立金は、経年劣化や予期せぬ故障など、マンションやその設備の保守のために使われるお金で、住民が毎月出し合って積み立てておくお金です。しかし、この積立金はしばしば足りなくなってしまって、一時金として別途お金を支払わなければならなくなったり、毎月の金額が引き上げられたりすることもあります。はじめからマンションの修繕計画を立てて、計画的に積み立てているはずなのに、どうしてなのでしょうか。
修繕積立金の徴収方式は2種類あるから
修繕積立金が上がったのは、そもそも、元から数年後には値上げする計画だったという場合があります。それは、修繕積立金の徴収方式によって購入時から契約で決まっています。徴収方式は、均等方式と段階増額方式の２種類あり、均等方式なら値段は基本的に変わりません。段階増額方式だった場合は、3年後、5年後、10年後…と段階的に修繕積立金の金額が引き上げられます。
国土交通省は、前者の均等方式を推奨しているのですが、多くのマンションで段階増額方式をとっています。なぜかというと、修繕積立金の金額設定は、マンションの販売会社が行っているからです。マンションを売り出すときに、最初の金額さえ低く見せられれば、その分マンションは売りやすくなります。
もちろん契約時には、修繕積立金は段階増額方式だと説明をする必要はありますが、そのころの購入者はもうすでに買う気満々になっていますから、売りやすいんです。そして購入者は、将来修繕積立金が上がってしまってからはじめて、その危うさに気づくということになります。
一時金として回収すると…
修繕積立金が足りない場合、一時金として全戸から別途お金を回収することがあります。その額は10万円の場合もあれば100万円という高額になる場合もあり様々です。そこで問題になるのが、そのようなまとまったお金を、全世帯が果たしてきっちり支払えるのかという点です。
毎月1万～2万円の修繕積立金や管理費でさえ、支払わない人が出る中で、10万円や100万円を全員が支払うのは困難と考えたほうが良いでしょう。国土交通省によると、30％以上の世帯が、管理費や修繕費などのいづれかを滞納しているという現状があるそうです。
足りなかったら一時金で！という将来に負債を先送りする方法は、どう考えても修繕費が足りなくなる原因となり、新たなトラブルへと発展する問題になります。
見積もり時よりも工事費が高騰したから
大規模修繕計画は、基本的に新築時の物価で工事費を見積もって、修繕計画に組み込んでいます。そして、例によって初期のランニングコストを下げるため、最低限の修繕内容しか組み込んでいません。
そのため、現在のように建設関係の人件費が高騰しているときや、物価上昇によって、工事費自体が想定より高くなるということはよくあることなのです。また、マンションとともに住民も歳を重ねると、エントランスをバリアフリーにしたくなったり、最新の設備を導入したくなるということも想定できます。
そのようなグレードアップと言える工事の費用は、もちろん追加工事、追加費用となってしまいます。将来工事ができなくて困らないためにも、修繕計画は工事費用の高騰も考慮しているか、しっかりと見直しておきましょう。